martes, 25 de junio de 2013

LEY 1/2013, DE 14 DE MAYO, DE MEDIDAS PARA REFORZAR LA PROTECCIÓN A LOS DEUDORES HIPOTECARIOS, REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA Y ALQUILER SOCIAL (I)


Esta ley, como recoge su preambulo, es una ley absolutamente excepcional; ha sido promulgada como consecuencia de la crisis económica y financiera y para paliar la situación de las personas que contrataron un préstamo hipotecario para la adquisición de su vivienda habitual y en la actualidad no pueden hacer frente a  sus obligaciones.

El drama social que supone, que puedan llegar a perder su vivienda habitual ha llevado a elaborar un norma precipitada y de escasa técnica jurídica, que bien pronto ha empezado a producir problemas de aplicación e interpretación.

La ley habla de reforzar el marco de protección a los deudores que, a causa de tales circunstancias excepcionales, han visto alterada su situación económica o patrimonial y se han encontrado en una situación merecedora de protección pero no se sabe muy bien la solución definitiva que piensa adoptarse ya que las medidas son trasladadas o dilatadas en el tiempo y parece que ahora la solución se encuentra en manos de jueces y tribunales que ya empiezan a verse colapsados y superados.

No quiero decir con esto que algunas de las modificaciones no me parezcan adecuadas pero no creo que este paquete de medidas puedan hacer mucho en un mercado inundado de viviendas y con una escasa demanda.


Esta Ley, consta de cuatro capítulos:

En el primero de ellos, dada la alarma social, se ha previsto  la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión.
La suspensión del deshaucio afectará,  no sólo a los  procesos judiciales de ejecución hipotecaria sino también a los de venta extrajudicial por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual.

Hay que tener en cuenta que esto, es sólo un respiro a medias, ley no altera el procedimiento de ejecución hipotecaria, sólo  impide  el desalojo de las personas.

¿Cómo podemos saber si podemos acogernos a esta medida? Debemos verificar que además de deudores hipotecarios cumplimos  los requisitos:

-Las familias numerosas, las familias monoparentales con dos hijos a cargo, las que tienen un menor de tres años o algún miembro con discapacidad o dependiente, o en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones sociales o, finalmente, las víctimas de violencia de género.

-Además los ingresos no podrán superar el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. Indicador que podemos ver publicado en este página. Este límite se eleva respecto de unidades familiares en las que algún miembro sea persona con discapacidad o dependiente o que conviva con personas con discapacidad o dependientes.

-Es necesario que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.

-Por último el cumplimiento de otros requisitos como son:
1. Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por ciento de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar,
2. Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

La confianza de esta norma, es que a la finalización de este período, habrán superado la situación de dificultad en que se puedan encontrar en el momento actual.

Para estos deudores, especialmente vulnerables se prevé además, que la deuda que no haya podido ser cubierta con la vivienda habitual no devengue más interés de demora que el resultante de sumar a los intereses remuneratorios un dos por cien sobre la deuda pendiente. Esto  modera en mucho los increíbles intereses de demora acordados en la hipoteca. Recordemos a mediados de abril, un juez de Lanzarote llegó a anular la escritura de un préstamo hipotecario por considerarlo usura, ya que tenía un interés moratorio del 19%. 

También se adoptan medidas  en la venta extrajudicial,  facultando expresamente al Notario para que advierta a las partes de que alguna cláusula del contrato puede ser abusiva. Dichas modificaciones se adoptan como consecuencia de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013, dictada en el asunto por el que se resuelve la cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de lo Mercantil n.º 3 de Barcelona respecto a la interpretación de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993.

El Capítulo tercero  recoge diferentes modificaciones a la Ley de Enjuiciamiento Civil con el fin de garantizar que la ejecución hipotecaria se realiza de manera que los derechos e intereses del deudor hipotecario sean protegidos de manera adecuada:

-Se establece la posibilidad de que si tras la ejecución hipotecaria de una vivienda habitual aún quedara deuda por pagar, durante el procedimiento de ejecución dineraria posterior se podrá condonar parte del pago de la deuda remanente, siempre que se cumpla con ciertas obligaciones de pago. 
-Se permite que el deudor participe de la eventual revalorización futura de la vivienda ejecutada. 
-Se facilita el acceso de postores a las subastas y se rebajan los requisitos que se imponen a los licitadores, disminuyendo el aval necesario para pujar.
-Se introducen determinadas mejoras en el procedimiento de subasta, estableciéndose que el valor de tasación a efectos de la misma no podrá ser inferior al 75 por cien del valor de tasación que sirvió para conceder el préstamo. Anteriormente no existía ningún límite para el tipo de subasta.
-Además, en caso de que la subasta concluyera sin postor alguno, se incrementan los porcentajes de adjudicación del bien. En concreto, se elevaría del 60 por cien hasta un máximo del 70 por cien, siempre para los supuestos de vivienda habitual.

Este Capítulo recoge también la modificación del procedimiento ejecutivo a efectos de que, de oficio o a instancia de parte, el órgano judicial competente pueda apreciar la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo y, como consecuencia, decretar la improcedencia de la ejecución o, en su caso, su continuación sin aplicación de aquéllas consideradas abusivas. Dicha modificación se adopta como consecuencia de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013, dictada en el asunto, por la que se resuelve la cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de lo Mercantil n.º 3 de Barcelona respecto a la interpretación de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993.

La disposición transitoria cuarta, establece un  régimen transitorio en los procesos de ejecución, considerando que la modificaciones de la Ley  de Enjuiciamiento Civil, introducidas serán de aplicación:

  • A los procesos de ejecución iniciados a su entrada en vigor, únicamente respecto a aquellas actuaciones ejecutivas pendientes de realizar.
  • Con respecto a los procedimientos ejecutivos en curso a la entrada en vigor de esta Ley en los que haya transcurrido el periodo de oposición de diez días previsto en el artículo 556.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las partes ejecutadas dispondrán de un plazo preclusivo de un mes para formular un incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las nuevas causas de oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El plazo preclusivo de un mes se computará desde el día siguiente a la entrada en vigor de esta Ley y la formulación de las partes del incidente de oposición tendrá como efecto la suspensión del curso del proceso hasta la resolución del incidente.
Este plazo tan breve ha supuesto una acumulación  de reclamaciones judiciales que amenazan con colapsar, aún más, el ya por si complicado y lento funcionar de los tribunales.
Y con esto no terminan las reclamaciones porque a esta hay que sumar las de  los procedimientos aún no iniciados y que se inicien con posterioridad.

Ufff, creo que es suficiente por hoy, mañana veremos que está ocurriendo con las cláusulas abusivas y con otras cosillas de interés.

2 comentarios:

  1. En el capitulo 3 habla de un % mínimo de tasación, mi duda es: con la situación actual del mercado y lo hinchado de las tasaciones para la concesión de préstamos de hace unos años ¿esto no va a provocar que los precios de tasación para subasta estén muy por encima de los precios del mercado?, no conozco mucho del procedimiento de subasta pero valores por encima del mercado no creo que sea bueno para nadie.
    Gracias

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    1. Imagino que pasarán dos cosas. Primero que a ese precio de salida no se vende. Y segundo que habría que vender por debajo del precio de salida.
      Lo bueno sería que el banco comprara a ese precio. Pero si no le obligan lo dudo.

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